Zoals een naamloze vennootschap een (dagelijks) bestuurder heeft die haar vertegenwoordigt en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert, zo heeft ook de vereniging van mede-eigenaars een syndicus die de vereniging vertegenwoordigt, het beheer uitoefent en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. De functie van de syndicus bestaat erin om het permanent orgaan te zijn van de vereniging van mede-eigenaars. Hij is dus de mandataris van deze vereniging.

Hoe wordt een syndicus aangeduid ?

De syndicus kan op drie manieren worden aangeduid :

1. Hij kan met name aangeduid zijn in het reglement van mede-eigendom. In dat geval neemt zijn opdracht hoe dan ook een einde bij de eerste algemene vergadering. Deze kan hem wel opnieuw benoemen.
2. Is dit niet het geval, dan benoemt de eerste algemene vergadering een syndicus.
3. Ook de vrederechter kan een syndicus benoemen en dit op verzoek van iedere mede-eigenaar.Benoemt de eerste algemene vergadering de syndicus, dan moet ook de duur van zijn opdracht vastgelegd worden volgens de bepalingen van het reglement van mede-eigendom. Staat er in dit reglement niets omtrent de duur, dan is de algemene vergadering min of meer vrij. Hoe dan ook, de syndicus kan maar voor maximaal 3 jaar aangesteld worden. Zijn opdracht kan nadien wel hernieuwd worden voor telkens dezelfde maximumtermijnen.

De taak en bevoegdheid van de syndicus.

De wetgever somt volgende taken op:
Als basisregel geldt dat de bevoegdheid van de syndicus in het reglement van mede-eigendom omschreven moet zijn. Ongeachte deze bevoegdheidstoekenning in dit reglement, moet hij hoe dan ook onder andere:

• De algemene vergadering bijeenroepen tijdens de door het reglement van mede-eigendom vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
• De beslissingen van de algemene vergadering notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10 § 3.
• De beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren en laten uitvoeren.
• Alle bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen.
• Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars beheren.
• De vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, vertegenwoordigen.
• De lijst van de schulden, bedoeld in artikel 577-11 § 2, overleggen binnen dertig dagen, te rekenen van het verzoek van de notaris.
• De lijst van inlichtingen, documenten en schulden, bedoeld in artikel 577-11 § 1 overleggen binnen de vijftien dagen, te rekenen vanaf het verzoek van de notaris, van eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of van de overdrager.
• Een aansprakelijkheidsverzekering aangaan die de uitoefening van zijn taak dekt.
• Aan elke persoon die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen meedelen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen m.b.t. de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen aan de vergadering worden meegedeeld.

Het is verboden dat de syndicus op een algemene vergadering optreedt als lasthebber van een mede-eigenaar. Hij moet zijn aanstelling in het gebouw bekendmaken, samen met nog andere gegevens.

De syndicus kan beslissen over de uitvoering van bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen. Indien het reglement van mede-eigendom hierover niets specificeerde, dan lijkt het logisch dat dit zeker geldt voor dringende en noodzakelijke werken tot behoud of herstel van gemeenschappelijke delen.